Ce que vous devez absolument savoir sur les condos
L’achat d’un condo requiert certaines vérifications importantes. La copropriété étant considérée comme une forme d’entreprise, vous devez vous assurer d’en connaître le fonctionnement, les finances et les règlements.
Qu’est-ce qu’un condo?
Un condo est une copropriété. Qui dit copropriété dit copropriétaires: il y a donc plusieurs propriétaires d’un même immeuble. Au sens de la loi, les copropriétés sont une forme d’entreprise. Elles sont même inscrites au Registraire des entreprises du Québec, où se trouvent les informations importantes sur celles-ci, comme le nom des administrateurs et l’adresse du siège social.
Divise ou Indivise
Au Québec, il y a deux principaux types de copropriétés: la copropriété Divise et la copropriété Indivise.
La copropriété Divise
Dans une copropriété Divise, chaque propriétaire possède 100% de son logement, désigné par un numéro de lot. En addition, chaque propriétaire possède une portion des parties communes. Cette portion, désignée en pourcentage, se nomme quote part. Les parties communes sont les parties accessibles à tous les copropriétaires, comme le terrain, les corridors, les salles communes, la structure et l’enveloppe du bâtiment, la piscine, etc.
Le pourcentage de quote part d’un copropriétaire est souvent basé sur la superficie occupée par son logement. Il varie donc d’un copropriétaire à un autre.
Les décisions importantes concernant la copropriété Divise sont normalement prises par vote entre les copropriétaires. Le pourcentage de quote part de chaque copropriétaire détermine son nombre de voix dans le vote. Un copropriétaire qui détient plus de quote part aura donc plus de poids dans l’issue du vote.
Exemples de copropriété Divise: la majorité des condos et les rues privées desservant plusieurs terrains résidentiels.
La copropriété Indivise
Dans le cas de la copropriété Indivise, tous les copropriétaires possèdent une part d’un même lot. L’acheteur n’achète donc pas un appartement, mais une part d’un immeuble assortie d’un droit d’usage restreint à l’appartement en question. Ces restrictions et limitations sont définies dans la déclaration de copropriété et officialisées par l’acte de vente, rédigé par un notaire.
Exemples de copropriété Indivise : les condos plus âgés (multiplex transformé en condo), une maison unifamiliale acquise par un couple (50% chacun), certains terrains ayant fait l’objet d’une division pour construire une deuxième maison sur un même terrain.
La déclaration de copropriété
La déclaration de copropriété est le centre névralgique d’une copropriété: c’est ce document qui dicte tous les règlements, les limitations et les droits se rapportant à l’immeuble et aux copropriétaires.
Avant d’acheter un appartement dans une copropriété, il est important d’examiner attentivement la déclaration de copropriété car elle contient des règlements qui pourraient grandement affecter votre style de vie. Par exemple, le droit de posséder des animaux, d’installer un barbecue sur un balcon, de pouvoir louer votre unité, d’utiliser le stationnement, etc.
Les procès-verbaux
Les procès-verbaux sont un résumé de chaque rencontre passée (assemblées annuelles ou extraordinaires). Les copropriétaires se rencontrent généralement une fois l’an pour discuter de plusieurs sujets concernant l’immeuble : modification ou adoption de nouveaux règlements, déneigement, paysagement, rénovations, entretien, cotisations spéciales, etc.
Chaque copropriétaire a la responsabilité d’assister et de voter à ces réunions. Le poids du vote de chaque copropriétaire est normalement défini en fonction de sa quote part.
Les procès-verbaux sont donc des documents très importants à consulter avant l’achat car ils contiennent l’information sur les modifications apportées à la déclaration de copropriété. Par exemple, on y trouve les nouveaux règlements et les modifications aux règlements initiaux.
Les bilans financiers
Il est normal de chercher à connaître l’état des finances de la copropriété dans laquelle vous souhaitez acheter un appartement. Les bilans financiers et les états des résultats sont le portrait financier détaillé de l’entreprise (la copropriété).
Par exemple, vous devriez connaître le montant du fonds de prévoyance dont dispose la copropriété. En cas d’urgence ou de travaux importants, c’est ce montant qui servira à couvrir les dépenses.
